デュオヒルズ戸塚の現地を見てきた感想
画像出典：デュオヒルズ戸塚公式HP
今回は戸塚駅徒歩11分の「デュオヒルズ戸塚」を調査。
戸塚では新築マンションの販売がひと段落し、現在は販売物件が少ない状況。
戸塚駅の印象と相場観
戸塚駅は利便性が高く、湘南新宿ライン・東京上のライン・横須賀線・地下鉄ブルーラインが利用可能。
そこそこのターミナル駅だ。
鎌倉や江の島にも近く、新宿・東京駅には４０分程度で行ける距離感であり、駅前は再開発によりとてもきれいになった。
スーパーも駅前には多く、都心勤務者のベッドタウンとしては良好なロケーション。
都心の高額化が進む中、普通のサラリーマンが通勤距離を多少頑張ることを前提であれば価格と
通勤距離とのバランスが取れたマンションが手に入る。
実際、半年ほど前まで販売されていたルネ戸塚は７０㎡台で４０００万円で購入可能であり、
今考えればとてもバランスの良い物件であった。
JR沿いで戸塚から上った場合、横浜、川崎、武蔵小杉あたりとの比較となるであろう。
おそらく現状４０００万円台で７０㎡が買える物件は上記３駅では皆無ではないだろうか。
神奈川県の地位感は面白いもので、戸塚より下るものの、「藤沢駅」などは
戸塚エリアよりも相場が高かったりする。
観光地である湘南エリアに近いこと＋都心へのアクセス性が評価されているのだろうか。
４０００万円で７０㎡という目線で行くと、平塚や茅ヶ崎あたりになるだろう。
しかしそこまで行くと若干都心へのアクセスは厳しくなってくる。５０分～１時間くらいだろうか。
テレワークが中心の世帯であれば平塚・茅ヶ崎も選択肢としては良いかもしれない。
しかしながらコロナ後、通勤が必要になった場合・・・と考えると悩みどころだと思う。
それを踏まえると戸塚や大船あたりは都心勤務者にはエリア選択として「あり寄りのあり」ではないだろうか。
【戸塚駅西口の雰囲気】
デュオヒルズ戸塚の場所
戸塚駅西口から徒歩「１１分」住宅街を抜けて、坂道を上がることで開放感を得られる立地となっている。
デュオヒルズ戸塚の現地まで歩いてみた
感想としては、「そこそこ歩くな・・・ギリギリ許容範囲かな。」といったところでした。
細い住宅街の道をくねくね曲がりながら行くルートとなり、途中から坂道もありますので
良好なルート環境とは言い難いものの、１１分であればギリギリどうにか歩ける範囲かなと。
坂道も毎日の「運動」と捉えれば、毎日続ければ将来的に高齢になっても足腰が強くなるので
個人的には絶対NGではありませんが、買われる方は何度か実際に歩いてみる事をお勧めします。
デュオヒルズ戸塚の全体計画
南東向きは「スカイビュー」
南西向きは「グリーンビュー」
となっているようです。
東側は現地でも抜けている感じがありましたので、中～高層階であれば眺めが良さそうです。
一方グリーンビューの方は、目の前が「擁壁＋民家」となっていますので、
高層階に行かないと眺望は期待できないのでしょうが、
そこは工夫されているようで花壇？のようなものが擁壁の前あたりに配置されるような
イメージ画像となっています。１F～２Fくらいは花壇が見えるのでしょうか。
画像出典：デュオヒルズ戸塚公式HP
南東方向からの写真↓高台感は確かにある。
デュオヒルズ戸塚の間取り
画像出典：デュオヒルズ戸塚公式HP
一般的なファミリー系マンションの間取ですね。
とはいえ、これが一番効率の良い間取だと思います。
柱がアウトフレーム工法になっている事、LD横の洋室の仕切りもしっかりと
仕舞えるので良いですね。よくある間取と言っては失礼ですが、
王道間取りと言ってよいでしょう。
悩みどころは「借地権」＋「道のり」
一般的なマンションは「買えば自分のものになる」ですが、
借地権型のマンションは「将来的にマンションを壊して地主に土地を返す」事が前提となります。
そうです。将来的には土地を返す約束となります。
そのため、地主に土地を借りている費用を支払うことになります。
それが、「地代」というもの。今回は毎月15,000円程度を支払うようです。
ただ、土地自体の「固定資産税」は地主さんが払っているので購入者は払う必要がありません。
地代でトントンといったところでしょうか？
ここは判断の重要要素となるかと思いますので、個人の判断かと思います。
実際に見学に行った際に担当者へ詳しく確認してみてください。
あとは住宅街の細い道と坂道がが気にならなければ、
３LDK・４０００万円台で購入できそうなので、検討してみてもよいかもしれません。
評価ポイント
全体計画：７０点
高台ビュー、西側の工夫あり。
共用部：５０点
駐車場が半分くらいで残念。戸塚に住むならカーライフが欲しい！
間取り：８０点
王道・オーソドックスなプラン
買う度：４５点
個人的には車MAST＆借地が悩ましい。。
※上記は個人的主観ですので、あしからず。
【あわせて読みたい】
2023年4月開業予定「東急歌舞伎町タワー」に入るテナント・施設が凄い | マンション・高層ビル探偵団 (monokoto365.com)
コメント